Как будет работать льготная ипотека на самострои

Как будет работать льготная ипотека на самострои

Правительство запустило пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами. Оформлять договор подряда с профессиональными застройщиками заемщикам не нужно. Соответствующее постановление подписал председатель правительства Михаил Мишустин.

(function(){
var advPlace = document.querySelector(‘._s_banner_adcenter:not([data-adv-load])’);
var gap = document.createElement(‘div’);
gap.className = ‘rg’;
g_gazeta.addResizeListener(advPlace,function(el){
if(el.offsetHeight>10){
el.after(gap);
}else{
gap.remove();
}
});
})();
AdfProxy.ssp(‘._s_banner_adcenter’, {
‘p1’: ‘bwrhb’,
‘p2’: ‘fomw’,
‘pct’: ‘a’,
}, {
‘begun-auto-pad’: “432328744”,
‘begun-block-id’: “442235190”
});

Максимальная льготная ставка по таким кредитам составит 9% годовых, а предельный их размер в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей.
«В 2022 году в рамках пилотной программы планируется выдать около 8 тыс. кредитов на строительство частных домов своими силами. Запуск новой льготной ипотечной программы позволит большему количеству россиян улучшить свои жилищные условия», — говорится в сообщении правительства.

Кому подойдет новая ипотека
Профессор кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова Юлия Финогенова уточнила, что потенциально в новой программе могут принять участие около 50 тыс. семей — такое количество заявок на строительство дома в ипотеку подавалось ранее. В прошлом году более половины всего возведенного жилья было построено самими гражданами, добавила она.

(function(){
var advPlace = document.querySelector(‘._s_banner_inread:not([data-adv-load])’);
var gap = document.createElement(‘div’);
gap.className = ‘rg’;
g_gazeta.addResizeListener(advPlace,function(el){
if(el.offsetHeight>10){
el.after(gap);
}else{
gap.remove();
}
});
})();
AdfProxy.ssp(‘._s_banner_inread’, {
‘p1’: ‘bryhb’,
‘p2’: ‘fcvb’,
‘pct’: ‘a’,
},{
‘begun-auto-pad’: “432328744”,
‘begun-block-id’: “432328918”
});

«Стоимость строительства одного квадратного метра частного жилья в зависимости от используемого материала (пеноблоки, древесина, кирпич и т.д.) составляет 11 — 20 тыс. рублей без учета отделки. Двухэтажный дом на 150 кв.м. обойдется примерно в 6 млн рублей.
Поэтому для строительства собственного жилья эконом-класса денег по новой программе вполне достаточно. Построенные дома можно будет использовать и как дачные в летний сезон, и для постоянного проживания с учетом утепления», — отметила Финогенова.
С ней не согласился директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Он назвал лимиты по кредитам для заемщиков по новой программе – особенно для регионов — довольно жесткими.
«С текущими ценами на стройматериалы и оборудование едва ли удастся уложиться в такой небольшой бюджет. Скорее всего дом со стоимостью строительства 6-8 млн рублей будет представлять собой каркасный одноэтажный коттедж (или двухэтажный коттедж с мансардным вторым этажом) общей площадью не больше 100-120 кв. м.

._s_banner_native3 {
position: relative;
z-index: 10;
float: right;
width: auto;
margin: 0 0 5px 20px;
max-width: 300px;
font: normal 13px/16px ‘Roboto’;
}
._s_banner_native3 .ad_native_img__img {
display: block;
width: 100%;
}
._s_banner_native3 .ad_native_sponsored {
position: absolute;
top: 0;
left: 0;
padding: 2px 5px;
background: rgba(255,255,255,.7);
color: #333;
}
._s_banner_native3 .ad_native_img {
margin-bottom: 7px;
}
._s_banner_native3 .ad_native_sponsored_clone {
display: none;
}
._s_banner_native3 .ad_native_title {
font: bold 16px/1.2 “Lora”, serif;
color: #595959;
margin-bottom: 5px;
}
._s_banner_native3 .ad_native_desc {
font: normal 13px/1.25 “Roboto”, sans-serif;
color: #505050;
}

AdfProxy.sspScroll(‘._s_banner_native3’, {
‘p1’: ‘bwjcl’,
‘p2’: ‘fjgk’,
‘pct’: ‘a’,
},{
‘begun-auto-pad’: “432328744”,
‘begun-block-id’: “439285592”
});

И это без учета расходов на внутреннюю отделку, которые составят от 1 млн рублей и выше», — сообщил эксперт.
По его словам, новая программа может затронуть тех россиян, которые уже имеют недостроенные дома (фундамент, «коробка» и т.п.) и которым не хватает средств для завершения строительства.
Также программа предполагает сжатые сроки строительства – 12 месяцев. Это заставит заемщиков использовать технологии самого быстрого домостроения, указал Веселков.
«Частные проекты – не штамповка. Там может быть множество нюансов, которые потребуют времени. К тому же уже сейчас есть определенные проблемы с арендой спецтехники для выкапывания котлованов, септиков, выравнивания участков. То есть в год заемщик может просто не уложиться. Какие его ждут санкции, если это произойдет – пока не до конца понятно», — добавил специалист департамента стратегических исследований Total Research Ярослав Островский.

8 тыс. ипотек – мало в масштабах страны
Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина отметила, что 8 тыс. ипотек — количество небольшое, но достаточное, чтобы протестировать продукт и зафиксировать возникающие сложности и типичные риски.
По словам Веселкова, перед расширением программы сначала нужно создать индустрию быстрого и доступного частного домостроения.
«То есть сначала следовало бы поддержать компании, которые строят недорогие коттеджи под ключ, а затем уже начать кредитовать их потенциальных клиентов», — уверен эксперт.
Нужно реально смотреть на стоимость строительства полноценного дома, которая сейчас гораздо выше 6 млн рублей, продолжил он. «Необходима региональная дифференциация для лимита с учетом стоимости и материалов строительства, которые в России заметно меняются в зависимости от географии. Где-то строят из природного камня, а где-то – из дерева», — рассуждает Веселков.

Какие риски у банков
По его словам, в рамках новой программы власти фактически передают банкам управление ею. В целом потенциал у кредитования при таких параметрах небольшой, так что банки с этим справятся, считает Веселков.
Основной риск банка в рамках программы — в том, что он выдает кредит под низкий залог: стоимость земли (во всяком случае за пределами крупных городов) часто невысокая по сравнению с ценой всего домовладения.
«То есть такой залог не покрывает кредитную массу. Помимо этого, нет юридически обязывающего договора с подрядчиком строительства, по которому можно судить о затратах и рисках участия банка», — уточнил Веселков.
Якушкина также отметила, что реальная стоимость залога и его ликвидность могут стать проблемой для банков. Качество самостоятельной застройки не подлежит какой-то регламентации и контролю, пояснила она. Если же дом еще не был сдан, возможности по завершению строительства для последующей продажи являются сомнительными — застройка была не типовая и квалифицированный подрядчик не привлекался, добавила эксперт.
Островский уточнил, что существенная проблема для банка – корректно оценить стоимость участка и гипотетическую стоимость дома.
«Института оценки земли в России фактически не существует. Оценка будущего дома тоже достаточно сомнительная история: здесь также нужны компетентные сотрудники или хотя бы организации на аутсорсе. К тому же есть риски, что таким образом будут осуществляться скрытые продажи неликвидной земли, под строительство на которой будут выдавать максимально возможные кредиты. Теоретически этот кейс может привести к большому количеству сговоров между «клиентами» банков и менеджерами с целью просто банально «распилить» полученный кредит и отдать банку в собственность заложенную землю, которая будет оценена по максимально возможной цене», — считает эксперт.

(function(){
var advPlace = document.querySelector(‘._s_banner_sponsored_bot:not([data-adv-load])’);
var gap = document.createElement(‘div’);
gap.className = ‘rg’;
g_gazeta.addResizeListener(advPlace,function(el){
if(el.offsetHeight>10){
el.after(gap);
}else{
gap.remove();
}
});
})();
AdfProxy.ssp(‘._s_banner_sponsored_bot’, {
‘p1’: ‘bwrhe’,
‘p2’: ‘fomx’,
‘pct’: ‘c’,
},{
‘begun-auto-pad’: “432328744”,
‘begun-block-id’: “442235304”
});